Реконструированная недвижимость: ключ к греческой «золотой визе» от €250 000

Программа «золотой визы» Греции работает с 2013 года. За это время она привлекла больше 25 000 инвесторов со всего мира.

«Золотая виза» Греции дает 5-летний вид на жительство для всей семьи, который можно продлевать неограниченное количество раз. Оформление занимает от 3-6 месяцев, требования к заявителю довольно простые, а преимущества резидентства ЕС – значительные.

Когда минимальный порог для инвестиций подняли с €250 000 до €400 000 и €800 000, спрос на варианты, позволяющие сохранить прежнюю сумму, резко вырос. В центре внимания оказались проекты реконверсии – покупка бывших офисов или апарт-отелей с их полной перестройкой под современные жилые апартаменты.

Рассказываем, что такое реконструированная недвижимость, в чем ее особенности и как инвестору пройти все этапы – от выбора проекта до получения «золотой визы».

Кратко о программе

Программа рассчитана на инвесторов из стран, не входящих в ЕС, которые хотят приобрести недвижимость в Греции. Вид на жительство выдают на пять лет с правом многократного продления. Жить в Греции постоянно не нужно, а для оформления ВНЖ достаточно один раз приехать для сдачи биометрических данных. Вместе с основным заявителем статус могут получить супруг(а), дети до 21 года и родители с обеих сторон.

Статус резидента Греции и ЕС позволяет:

• Свободно путешествовать по странам Шенгенской зоны;
• Открывать счета в греческих и международных банках, разморозить активы;
• Выводить бизнес на европейский рынок и оптимизировать налоги;
• Учиться в местных и международных вузах, пользоваться бесплатной медициной;
• Получить ПМЖ и гражданство Греции в будущем – при выполнении условий;
• Сдавать недвижимость в долгосрочную аренду и получать стабильный пассивный доход (4-6% годовых);
• Иметь собственную резиденцию на Средиземном море.

Требования к заявителям:

Возраст от 18 лет;

• Отсутствие судимости и других ограничений для въезда в Грецию и ЕС;
• Действующий полис медицинского страхования;
• Подтверждение законного происхождения средств для инвестиций.

Важный момент: сейчас Греция не принимает заявки от граждан России и Беларуси напрямую. Однако принять участие в программе можно – через гражданство нейтральной страны (например, Вануату или Сан-Томе и Принсипи). Получить его можно в рамках единой инвестиционной стратегии, что часто выходит выгоднее за счет комплексного сопровождения.

Требования к недвижимости:

С 1 сентября 2024 года в Греции действуют две инвестиционные зоны:

• от €800 000 – Афины, вся Аттика, Салоники, Крит, Миконос, Санторини и острова с населением от 3100 человек;
• от €400 000 – все остальные регионы Греции.

Нужно купить один объект площадью от 120 м². Сдавать его в краткосрочную аренду по правилам программы нельзя. В долгосрочную – можно.

Но сохраняется возможность получить ВНЖ за €250 000. В этом случае площадь объекта может быть любой, и находиться он может в любом регионе страны. Это работает в двух случаях:

• Реставрация: объект имеет историческую или культурную ценность, а инвестор обязуется полностью отреставрировать его за свой счет в течение 5 лет;
• Реконструкция (реконверсия): объект меняет назначение с коммерческого на жилое. Все работы и расходы по перестройке берет на себя застройщик.

Именно второй вариант – реконструированная недвижимость – сегодня стал самым выгодным и эффективным. Разберемся, почему.

Что такое реконструированная недвижимость?

Реконструированная недвижимость в Греции – это бывшие коммерческие здания (офисы, апарт-отели), которые застройщик выкупает и полностью преобразует в современные жилые комплексы. Застройщик обязан использовать современные материалы и технологии: утеплять здание по европейским стандартам, устанавливать энергоэффективные системы, применять экологичную отделку.

В итоге инвестор получает недвижимость с чистовой отделкой в обновленном здании, которое по качеству и комфорту не уступает новостройке.

Почему инвесторы выбирают реконструкцию?

• Доступный порог входа – от €250 000 вместо стандартных €400 000–800 000;
• Уникальные локации в исторических и центральных районах, где новых проектов почти не строят;
• Высокий потенциал доходности: рынок недвижимости Греции растет на 10–13% в год;
• Простота и скорость: застройщик берет на себя все работы и согласования;
• Экологичность: подход сохраняет архитектурный облик и снижает нагрузку на среду по сравнению со строительством с нуля.

Кому подходит этот вариант?

Если вы предпочитаете разумно использовать бюджет. Конверсия позволяет приобрести недвижимость за минимальный порог в €250 000 даже в дорогих регионах. Вы получите готовую квартиру с ремонтом, сэкономив средства.

Если вас привлекает конкретная локация или тип объекта. В центре Афин новые жилые проекты – редкость, а их цена стартует от €800 000. Реконструкция дает шанс купить жилье в престижном районе без большой переплаты.

Если ваша стратегия – инвестиции с высокой доходностью. Полная реконструкция позволяет создавать премиальные апартаменты с индивидуальной планировкой и дизайнерской отделкой. Такое жилье привлекает арендаторов, готовых платить в 1,5–2 раза больше, что обеспечивает доходность до 4–6% годовых. При перепродаже такая квартира может вырасти в цене на 20–30%.

Как это работает: пошаговый план

Участие в программе требует тщательной подготовки. Оптимальное решение – обратиться к специалистам, которые хорошо разбираются в рынке недвижимости Греции и особенностях иммиграционного законодательства.

Специалисты компании Astons сопровождают инвестора на всех этапах процесса – от подбора объекта и подачи заявки до получения карт резидента.

Наши специалисты проведут предварительную консультацию, ответят на все вопросы, проверят, соответствуете ли вы требованиям программы, и помогут выбрать оптимальный вариант инвестиций, детально расписав дальнейшие шаги.

Шаг 1. Поиск недвижимости

Необходимо подобрать объект, исходя из вашего бюджета, предпочтений по локации и инвестиционных целей. Можно приехать на просмотр лично или поручить это нашим специалистам, которые организуют онлайн-показ. После выбора объекта инвестор вносит предоплату (обычно около 10% от стоимости).

Шаг 2. Оформление сделки и юридическая проверка

После бронирования нашими специалистами проводится комплексная юридическая проверка объекта (due diligence). Юристы готовят и заверяют у нотариуса договор купли-продажи. На этом этапе можно действовать по доверенности, личное присутствие не требуется.

Шаг 3. Оплата и подготовка документов для ВНЖ

Инвестор оплачивает полную стоимость объекта, а также все сопутствующие налоги и сборы. Параллельно начинается сбор пакета документов для подачи в миграционную службу: оформляется медицинская страховка, готовится нотариальный договор и подтверждение легальности средств.

Шаг 4. Подача заявления и получение временного разрешения

Собранный пакет документов подается нашими специалистами в греческие миграционные органы. После успешной регистрации заявления заявитель и члены его семьи получают временное разрешение на въезд и пребывание в Греции.

Шаг 5. Сдача биометрии

На этом этапе всем заявителям старше 6 лет необходимо лично приехать в Грецию для сдачи биометрии.

Шаг 6. Получение карт ВНЖ

После одобрения заявления изготавливаются пластиковые карты вида на жительство. Готовые документы можно получить через нашего представителя, который отправит их вам по месту вашего проживания.

Реконструированная недвижимость – один из самых эффективных и доступных способов получить «золотую визу» Греции. Он сочетает минимальный порог входа, выгодные локации, высокий инвестиционный потенциал и избавляет инвестора от хлопот, связанных со строительством.